КАК ВЫГЛЯДИТ ПРОЦЕСС ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ
Как правило, схема покупки выглядит так:
-
Резервирование - 1000-2000 евро;
-
Подписание предварительного договора , в котором определены сроки и размеры платежей.
-
Оформление нотариального акта у нотариуса.
После приобретения недвижимости её необходимо зарегистрировать в регистре Булстат и в Общине по месту нахождения покупки (при акте 16 обязательно, при актах 14 и 15 по желанию).
Срок регистрации в регистре Булстат -7 дней, подачи декларацию в Общине-2 месяца.
Может ли российский гражданин купить недвижимость?
Российский гражданин может купить апартаменты, дома и пр., но не может купить землю. Для этого требуется зарегистрировать болгарскую фирму.
Как узнать, не заложена ли недвижимость?
Вы должны попросить предъявить справку об отсутствии задолженностей, желательно, датированную днём сделки. В случае технической невозможности это сделать, необходимо непосредственно перед сделкой попросить нотариуса или адвоката показать Вам чистоту объекта в интернете в режиме он-лайн (так называемая, «справка по лице»). Это легко осуществимо.
Могу ли я вписать при покупке в нотариальный акт и другого человека, если на сделке он присутствовать не может?
Да, но от него потребуется нотариальная доверенность на это и декларации определённой формы.
Какие документы нужны для покупки квартиры, дома?
Для покупки на физическое лицо нужны паспорт и декларации от Вас, которые можно заполнить в кабинете нотариуса (о гражданстве и семейном положении, об отсутствии задолженностей по налогам, о происхождении средств).
Для покупки на фирму могут потребовать удостоверение об актуальном состоянии, протокол решения учредителей о приобретении.
Правда ли, что требование удостоверения об актуальном состояние незаконно?
Согласно Чл.23(4) Закона за търговския регистър Вам достаточно знать ЕИК фирмы.
Есть ли сейчас ограничение по оплате наличными?
Да, сейчас оно 10000 лева
Что такое акты 14, 15, 16?
Акт-это нормативные документы Болгарии, которые регламентируют порядок сдачи, продажи и заселения объекта недвижимости и контролируют соответствия объекта многочисленным требованиям : от конструкции до безопасности для здоровья.
В общих чертах это выглядит так:
Акт 14:
Так называемый, «груб строеж». Подтверждает, что основные элементы конструкций выполнены без нарушения проекта или с небольшими отклонениями, не влияющими на безопасность.
Акт 14, по сути, предшествует отделочным работам.
На этапе наличия этого акта появляется возможность проводить любые операции с недвижимостью.
Акт 15:
Часто (но не всегда) подтверждает выполнение отделочных работ. На этом этапе объект от строителя переходит к заказчику-инвестору.
Акт подтверждает соответствие здания заявленным требованиям.
В этом же акте указывается состояние территории вокруг объекта, она должна быть в виде, предшествующем началу строительства.
На основании Акта 15, выдается разрешение на эксплуатацию объекта, то есть,
Акт 16,
что говорит о том, что здание полностью готов к заселению без каких-либо нарушений и несоответствий
Наличие или отсутствие акта 16 можно выяснить в Районном департаменте строительного контроля.
Надо учесть, что акт 16 не всегда подразумевает наличие отделки и сантехники, но обязательно должна быть электропроводка, розетки, выключатели и т.п.
Примечание:
Объект обязательно декларируется в общине при покупке в двухмесячный срок только при наличии акта 16 (и с этого момента начинают насчитывать налоги), при акте 15 это делается по желанию (например, чтобы получить визу владельца недвижимости)
Имеет ли мой застройщик право на строительство?
Он должен быть зарегистрирован в “Камаре на строителите в България”. Вы можете проверить всю необходимую информацию о нем на сайте http://register.ksb.bg/.
Каковы официальные расходы при покупки недвижимости?
-
Местный налог (зависит от конкретного района Болгарии).
-
Нотариальные тарифы (по таблице нотариуса, в зависимости от суммы).
-
Тариф вписывания в службу по вписыванию.
-
При наличии адвоката - его гонорар. Так же по закону необходимо присутствие на сделке переводчика.
По первый трём пунктам суммы исчисляются, исходя из налоговой оценки недвижимости, грубо можно говорить, что расходы не должны превышать 4% от суммы, фигурирующей в нотариальном акте.
Если я продам недвижимость, должен ли я, будучи российским гражданином, заплатить налоги?
Да, если недвижимость была у вас в собственности менее 3-х лет. Налог 10% с разницы покупки и продажи.
Можно ли покупать заложенную недвижимость?
Можно, но в этом случае нужно получить письменное согласие кредитора (банка) и проводить все расчёты именно с ним. Категорически не рекомендуется это делать без присутствия юриста.
Что такое чистая и общая площадь?
В общих чертах это можно объяснить так :
Чистая площади исчисляется по внешнему периметру квартиры, включая подсобные помещения и балконы.
Общие части всего здания: подъезды, лестничные площадки и пролеты, фасадные стены, лифтовые шахты и коридоры делятся пропорционально площади квартир в этом здании.
В среднем, общие части составляют от 10 до 20%.
Таким образом, в большинстве случаев, продажная общая площадь равна сумме чистой площади и общих частей здания
За какой минимальный срок осуществить сделку?
Сама сделка у нотариуса занимает полчаса-час. Но перед продажей продавцу необходимо время для подготовки документов к продаже. Это срок может затянуться на несколько дней.
Дают ли болгарские банки кредиты россиянам на покупку недвижимости?
Дают, но прежде всего это касается городской недвижимости
